文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。<一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心/p>

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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