万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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